종합부동산세인상

1. 종합부동산세 인상이 세금폭탄인지?

 

① 고가 1주택 소유자

 

□ 가정

 

ㅇ 서울 OO아파트 1채 보유

ㅇ 공시가격 ‘20년 31억원, ’21년 34억원

ㅇ 주택을 10년간 보유한 65세의 1세대1주택자 A
주택을 3년간 보유한 58세의 1세대1주택자 B

 

ㅇ 1주택자의 경우 주택을 장기 보유한 경우 세부담 증가가 크지 않음

- A의 경우 고가주택(시가 40억원) 보유에도 불구하고 종부세가 약 100여만원 증가 수준에 그쳤으나, B의 경우(단기보유)는
1천만원 이상 증가

ㅇ 한편 공시가격 30억원 이상 주택은 ’19년 기준 전체주택의 0.01% 수준에 불과

* 종부세 과세대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%에 불과

⇒ 따라서 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 금번 종부세 인상에 따른 효과는 크지 않음

 

② 다주택자

 

1) 조정대상지역 2주택자의 경우

□ (가정) 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원
서울 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14억원

 

 

ㅇ 해당 2주택자의 세부담은 전년대비 4,206만원 증가

2) 3주택자의 경우

□ (가정) 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원
대구 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14.5억원
부산 C아파트 공시가격 ‘20년 8.7억원, ’21년 9.5억원

 

  ⇒ 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가하지만,

- 이러한 다주택자는 ‘19년 기준 전 국민의 0.4%에 불과

* 전체 종부세 납세의무자는 ‘19년 기준 전국민의 1% 수준

2. 보유세 부담을 높이는 상황에서 거래세 강화에 따른 퇴로 차단 문제

 

□ 금번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한
불가피한 조치

 

ㅇ 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상

 

 

 

3. 금번 단기보유 주택 양도세율 증가, 지난 12.16대책을 통한 1주택자 장기보유특별공제 거주요건 추가로 1주택자의 세부담도 증가

 

□ 정부는 “투기수요 근절ㆍ실수요자 보호”라는 기본원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정을 위한 대책을 마련

⇒ 실수요 1주택자의 세부담에는 영향이 없도록 제도 설계

① 금번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세부담을 인상

- 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세부담에는 영향 없음

 

② ‘19.12.16. 「주택시장 안정화방안」을 통한 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 역시,

- 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향 없음(거주기간이 짧을수록 세부담 증가 크게 발생)

 

※ [예시] 장기보유특별공제 거주요건 추가로 인한 양도소득세 부담 변동   ㆍ양도가액 20억원, 취득가액 10억원인 주택(양도차익 10억원) ㆍA씨는 10년 보유 및 거주 / B씨는 10년 보유, 2년 거주(8년 임대)   ① A씨 : 2,273만원으로 세부담 변동 없음 ② B씨 : 2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가

 

4. 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택하거나 전세를 끼고 집을 증여하는 부담부 증여 가능성도 있는데, 이에 대한 대비책은?

 

□ 단순히 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않음

 

※ 증여세율(원, %): (～1억) 10 (1억～5억) 20 (5억～10억) 30 (10억～30억) 40 (30억～) 50

소득세율(원, %): (1천2백만) 6 (1천2백만～4천6백만) 15 (4천6백만～8천8백만) 24
(8천8백만～1.5억) 35 (1.5억～3억) 38 (3억～5억) 40 (5억～) 42
(조정대상지역내 2주택자 +20%p, 3주택이상자 +30%p)

 

① 양도세 최고세율(개정안 5억이상 72%)이 높아도 증여세는 주택가격 전체에 부과*되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 큼

 

* 양도세는 양도차익에만 부과됨 - (예시) 시가 20억원이고 양도차익이 8억원인 주택의 경우, 증여세는 6억4천만원,
양도세는 3억원(일반지역)～5.4억원(조정대상지역 3주택이상) 수준

② 양도는 매매대금이 들어오는 것(양도차익이 실현)이나
증여는 소득실현 없이 자산만 이전되므로 현실적인 부담이 더 큼

□ 다만 시장상황을 면밀히 점검하며 보완방안(증여시 취득세율 인상 등)을 검토 중에 있으며 필요시 추가적인 조치를..

출처-국토부