《 토지거래 계약 전 유의해야 할 사항 》

토지거래 계약 전 유의해야 할 사항

1) 거래부동산자체에 문제는 없는가? - 현장확인
부동산 거래 전에는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인해야 한다.

실제 면적과 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 부동산등기부 등 공부서류상 면적이 다를 때가 종종 있다. 직접 가서 서류와 차이가 없는지 반드시 조사,확인해야 한다.

특히 토지의 경우 법률적 규제에 대해 확인해야 한다. 국토이용관리법, 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 군사시설보호법, 수도법, 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있다.

한편, 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 하며, 군사시설보호구역, 농림지역, 보전임지, 자연녹지, 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋다.

2) 매도하려는 자가 실제 소유자인가? - 거래상대방확인

많은 경우에 있어서 여러 이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들 등의 관계자가 바빠서 대신 나왔다고 주장하며 계약의 교섭/상담을 하는 경우가 많다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 반드시 주민등록증, 위임장, 인감증명서를 확인해야 한다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인하도록 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.


3) 권리관계 법적 규제에 문제는 없는가? - 공적 장부 등의 확인

당해 부동산에 관한 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고, 권리관계를 확인해야 한다. 미리 확인하지 않고 나중에 이를 몰랐다고 항변할 수 없게 됩니다. 당연히 알 수 있었고 알아야 할 것이기에 확인해보지 않은 자의 과실책임이 인정되기 때문이다. 참고로 토지대장과 건축물관리대장은 관할 구청에서 발급 받을 수 있다.

등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의하여 확인하고, 이 같은 재산상 제한은 잔금처리 전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 반드시 기재한다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 하는 것이 좋다.
혹시 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 확인하는 것이 좋다.

4) 부동산 중개사무소 등을 통해 거래하는 경우 

이 경우에도 본인이 적극적으로 서류 및 현장을 확인하고 알아보는 것은 중요하다. 중개업자와의 친분에 따라 더 많은 정보를 얻을 수 있는 경우도 있다.
그러나 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿고 거래하는 것은 위험부담이 따른다. 복사/위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있으므로, 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하는 것이 좋다.
상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인해야 한다.


5) 위험성이 있는 부동산은 거래를 회피해야 한다 - 위험의 회피

단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 않는 것이 좋다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 원래의 권리자가 나타나 권리분쟁에 휘말릴 수 있기 때문이다.

또한 여러 가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 사지 않는 것이 좋고, 매수 직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다.
만약 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인해야 한다.

그 밖에 주변시세에 비해서 현저히 싸거나 가격 폭등을 이유로 권유하는 것도 신중히 검토해봐야 한다.

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