10년 이상 걸리는 서울 재개발/재건축

10년 이상 걸리는 서울  재개발/재건축
그렇다면 실제로는 재건축/재개발 투자기간을 어느 정도로 예상하고 시장에 진입해야 할까? 

 2000년 이후 서울에서 구역지정 통과한 452개 재개발/재건축 사업장의 사업단계 별 사업기간을 점검한 결과 구역지정에서 준공까지는 평균적으로 10년~11년의 시간이 필요한 것으로 나타났다.
구역지정 이후 사업시행인가 통과까지 2.8년, 사업시행인가에서 관리처분인가 2.3년, 관리처분인가에서 착공이 1.9년, 착공에서 준공까지 3.6년으로 총10.6년의 기간이 소요됐다.

다만 평균적으로 10년 가량의 시간이 필요한 것일 뿐 앞서 살펴본 것처럼 예상하지 못한 법정 투쟁이나 조합원 갈등, 시공사 선정이나 분양지연 등으로 장기간 지연될 경우 15년 이상으로 투자기간이 크게 늘어나거나 아예 사업이 멈춰있는 경우도 종종 발생 한다.
따라서 재건축/재개발에 투자 계획이 있는 투자자라면 10년 이상의 보유기간을 감수할 수 있어야 원하는 새 아파트에 입주할 수 있다는 점을 사전에 인지하고 있어야 한다.

사업추진 속도, 재개발 보다는 재건축이 더 빠른 편
재개발과 재건축을 구분하여 사업추진 속도를 살펴보면 재개발보다는 재건축의 사업속도가 다소 빠른 것으로 나타났다. 아파트 중심의 재건축 보다는 단독이나 빌라/다세대 등 저층주택 중심의 재개발사업이 권리관계가 복잡할 뿐 아니라 사업면적도 넓고 개별 조합원의 반발이 심해 사업동의를 얻기가 더 어렵기 때문이다.

특히 서울시가 올해 1월부터 추진하고 있는 뉴타운 구조조정의 대상이 재건축 보다는 재개발사업에 대부분 치우친 상황이다. 구조조정이 진행되는 올해부터 2013년 까지는 재개발사업의 전반적인 사업속도가 현재 평균보다도 더 느려질 가능성이 높다. 따라서 재건축이 아닌 재개발사업에 투자하거나 투자할 사람이라면 정책상 1년~2년 정도의 사업지연이 발생할 가능성이 있다는 점에도 유의할 필요도 있다.

투자금 장기간 묶일 수 있어… 유동성 점검하고 투자에 나서야
최근처럼 경기변동이 심하게 "오르락 내리락" 하는 경우 투자자가 10년 뒤의 시장상황을 예측하고 재건축과 재개발시장에 뛰어들기란 사실상 불가능하다고 볼 수 있다. 따라서 투자자는 투자금이 장기간 묶일 것을 감수하고 10년 뒤 본인의 연령과 그 동안 소요될 이자부담, 기회비용, 유동자산 등을 철저히 따져본 뒤에야 어떤 것이 더 나은 선택인지 판단해야 한다.

출처: 부동산114가(www.r114.com)